Determinantes del precio del suelo en la Región Metropolitana de Buenos Aires
Un modelo de precios hedónicos con datos de precios de oferta 2015
Los resultados encontrados en el estudio, en base al uso de un modelo de precios hedónicos, presentan resultados complementarios y novedosos para la región, destacando el rol de las expectativas en la formación de precios en el contexto de rápido crecimiento urbano de la RMBA. Incluso la expectativa de provisión futura de servicio puede ya estar incorporada en el precio del terreno. Asimismo,las características socioeconómicas del vecindario afectan positivamente los precios de los terrenos: se halla una fuerte y positiva correlación entre el nivel educativo promedio de los hogares del area y el precio de los terrenos. Un incremento de un año en el promedio de años de educación del área donde se ubica la parcela se asocia con aproximadamente un 10% de incremento en los precios. También, las áreas que han reducido la proporción de población viviendo con necesidades básicas insatisfechas exhiben precio más alto en comparación a aquellas áreas que mantuvieron su nivel. Otros resultados más universales presentes en la literatura académica, como la accesibilidad senala el gradiente negativo respecto a distancia al area central , aun al introducir el acceso a empleo descentralizado: un incremento de 10% en la distancia a trenes y subtes o al area central, genera una disminución implícita en el precio de $3 y $10, respectivamente. Los precios están positivamente relacionados con el número de empleos alcanzables, y particularmente con aquellos que pueden ser alcanzados por transporte público. Un incremente de 1 punto porcentual en el ratio de empleos alcanzables por transporte público en relación a aquellos alcanzables mediante automóvil incrementa el precio de del metro cuadrado de suelo en un 1.11%, lo cual implica $6 por metro cuadrado si partimos del ratio promedio.