El camino de los créditos

Por Juan José Cruces.

La Presidenta anunció recientemente el lanzamiento de un programa de créditos subsidiados para que la clase media pueda acceder a la vivienda. El subsidio proviene de utilizar el ahorro compulsivo generado por el sistema jubilatorio para otorgar créditos en condiciones que ningún inversor está dispuesto a dar en el contexto prevaleciente. El plan se basa en un diagnóstico errado. Como cualquier terapia basada en una diagnosis errada, en el mejor de los casos el plan alcanzará su objetivo a un costo innecesariamente alto y, en el peor de los casos, incurrirá el costo sin alcanzar el objetivo.

No hay duda de que los inmuebles están caros. Frente a este hecho, el Gobierno puede hacer dos cosas: subsidiar la demanda convalidando los precios actuales, o comprender la razón de su carestía y tomar medidas para reducirla. En el primer caso, se utilizan fondos de ahorristas cautivos, permitiendo a los inversores inmobiliarios vender sus activos sin pérdidas. En el segundo caso, los inversores realizarían una ganancia menor a la inicialmente esperada. En ambos casos la vivienda se hace más accesible para la clase media, lo que cambia es quién lo paga y las señales resultantes para canalizar el ahorro futuro.

Tradicionalmente, los inmuebles han sido un vehículo de inversión privilegiado por las clases alta y media con capacidad de ahorro. Pero históricamente, los inmuebles competían con activos financieros, como bonos públicos y depósitos bancarios por atraer ese ahorro. En esta puja, el precio de un inmueble equivalía a unos diez años de alquileres, o sea, la renta por ceder un departamento en alquiler era de aproximadamente el diez por ciento anual.

La crisis de 2001 y la posterior renegociación de la deuda demolieron la confianza en los bonos gubernamentales y depósitos bancarios. De resultas, los departamentos no tienen ahora un competidor que puje por atraer el ahorro de los inversores. Dicho de otro modo, los inversores se refugian ahora en departamentos como (casi) único activo confiable. Al refugiarse en departamentos, pagan cualquier precio. Según la consultora Reporte Inmobiliario, la renta promedio por alquiler entre 2002 y 2008 es del 5 por ciento anual, o la mitad de su valor histórico. O sea los departamentos cuestan ahora veinte años de alquileres, o el doble de su promedio histórico.

Cuando los inversores se refugian en el oro, esto sólo encarece las joyas. Pero cuando los inversores se refugian en departamentos, esto excluye a las familias jóvenes del acceso a la vivienda, un bien mucho más importante que los anillos de oro.

La causa de la carestía de los departamentos es la destrucción de la confianza en los bonos gubernamentales, los depósitos bancarios y el ahorro jubilatorio. Si se restableciera la confianza en los vehículos tradicionales de inversión financiera, bajaría el precio de los departamentos, porque para los inversores es mucho más conveniente tener un bono y cobrar sus intereses que andar eligiendo departamentos y lidiando con inquilinos. De paso, el Gobierno podría acceder a una fuente genuina de financiamiento voluntario, ciertamente mucho más cuantiosa y menos onerosa que la de sus financistas actuales.

Licuar el ahorro de los futuros jubilados dando créditos subsidiados y seguir demorando una solución amigable con los acreedores financieros van exactamente en la dirección en la que los departamentos siguen subiendo de valor y marginan a la clase media del acceso a la vivienda.

El autor es director de la maestría en Finanzas de la Universidad Torcuato Di Tella